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25.07.2019, 10:54 Uhr
Volkmar Vogel informiert zur Grundsteuerreform

Die Reform der Grundsteuer ist ein Thema, das viele Menschen bewegt. Es ist eine komplizierte Materie und viele Fragen wurden diesbezüglich an Volkmar Vogel herangetragen. Der Bundestagsabgeordnete aus Ostthüringen hat  einige Informationen zusammengetragen.

Das Bundesverfassungsgericht hat das bisherige System der Grundsteuererhebung wegen veralteter Bewertungsgrundlagen für verfassungswidrig erklärt. Die derzeitige Berechnung der Grundsteuer basiert auf dem sog. Einheitswert. Diesem liegen in den alten Bundesländern die Wertverhältnisse  vom Jahr 1964 bzw. von 1935 in den neuen zugrunde. Seit 1964/1935 haben sich die Werte jedoch sehr unterschiedlich entwickelt. So kommt es aktuell zu gravierenden steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Ansicht des Verfassungsgerichts nicht zu rechtfertigen sind.

Aus diesem Grund muss die Berechnung der Grundsteuer bis 31. Dezember 2019 gesetzlich neu geregelt sein, sonst entfällt sie. Fällig wird der neue Satz bei einer Einigung im Jahr 2025. Kommt es nicht zu einer Einigung bis Ende diesen Jahres, darf die Grundsteuer schon im 2020 nicht mehr erhoben werden. Damit würden den Städten und Gemeinden die nach der Gewerbesteuer wichtigste Einnahmequelle wegbrechen. Knapp 15 Milliarden Euro für Schulen, Kindergärten, Straßen würden fehlen.

Die Grundsteuer für Grundstücks- und Hauseigentümer ist derzeit unterteilt in Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Ihre Berechnung basiert auf dem  sog. Einheitswert. Dieser wird zunächst mit der Grundsteuer-Messzahl multipliziert und der daraus resultierende Grundsteuermessbetrag wiederum mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinden. Durch Anwendung verschiedener Hebesätze fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus.
Von 1960 bis 1961 gab es zudem in der alten Bundesrepublik eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke.

Kommunaleinnahmen sichern, Wohnen nicht belasten, Bürokratie vermeiden

Mit der anstehenden Grundsteuerreform verfolgen wir mehrere Ziele. Zum eine muss eine verfassungsfeste Lösung her, die das aktuelle Aufkommen für die Kommunen sichert. Durch eine weitgehende Automation bei der Grundsteuererhebung soll ein zukunftsfähiges, einfaches, transparentes und nachvollziehbares Verwaltungsverfahren eingeführt werden, das die Steuerzahlungen fair verteilt.
Insgesamt soll es zu keiner Veränderung des Grundsteueraufkommens kommen. Die Gemeinden sind gehalten, die durch die Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen, um ein insgesamt konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern.

Wertunabhängiges contra wertabhängiges Modell

Überlegungen zu einer Grundsteuerreform aufgrund verfassungsrechtlicher Zweifel gibt es bereits seit Jahren. So betraute die Finanzministerkonferenz der Länder (FMK)  im Jahr 2010 eine Arbeitsgruppe mit der Erarbeitung der Reform. Drei Grundsteuermodelle wurden evaluiert, dann jedoch nicht weiter verfolgt.  Im Jahr 2016 beschloss der Bundesrat gegen die Stimmen von Hamburg und Bayern das sog. „Kostenwertmodell“. Der Deutsche Bundestag hat darüber jedoch nicht beraten. Der Vorschlag der Länder sah vor, dass für die Bewertung von Grund und Boden auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen wird. Die Gebäudewerte sollen aufgrund pauschaler Baukosten ermittelt werden. Daneben wurde vorgeschlagen, die Grundsteuer zu einer reinen Bodensteuer umzuwandeln. Berücksichtigt würde dann nicht mehr, welche Art von Gebäude auf einem Grundstück steht und welchen Wert es hat - sondern nur noch der Grundstückswert, ermittelt anhand des Bodenrichtwerts. Beim wertunabhängige Modell oder auch Äquivalenz-Modell  ergibt sich die Bemessungsgrundlage aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes. Weder der individuelle Grundstücks- noch der Gebäudewert werden berücksichtigt. Die Äquivalenzzahlen sind dabei feste Euro-Beträge je Quadratmeter für die Grundstücks- und Gebäudeflächen und unterscheiden sich je nach Nutzungsart.

Anfang Februar 2019 haben sich die Finanzminister auf ein Eckpunkte-Papier für die Grundsteuerreform geeinigt. Danach sollte ein Modell eingeführt werden, bei dem die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten die Basis für die Erhebung der Grundsteuer bilden. Bayern mit seinen besonders hohen Grundstückswerten sprach sich für eine Steuerberechnung nur nach Flächen aus. Ein solches wertunabhängiges Modell, orientiert sich allein an der Größe bzw. Fläche des Grundstücks und des Gebäudes. Der Vorteil wäre eine unkomplizierte Berechnung, da einzig hinsichtlich der Nutzung Wohnen/Gewerbe unterschieden werden würde. Der Nachteil wäre mangelnde Gerechtigkeit, denn für ein 150-Quadratmeter-Einfamilienhaus am Stadtrand würde genauso viel Grundsteuer fällig werden wie für eine 150-Quadratmeter-Villa im Zentrum. 

Das nun vorgelegte wertabhängige Modell orientiert sich hingegen am tatsächlichen Wert der Immobilie und des Grundstücks. Das dreistufiges Verfahren wird beibehalten: Erstens, die Ermittlung des Grundstückswerts; zweitens, die Festsetzung des Steuermessbetrags; drittens, die  Grundsteuerfestsetzung durch den kommunalen Hebesatz. Dieses Modell ist sozial gerechter, da wertvollere Immobilien höher besteuert würden als günstigere. Es ist zugleich einfach gehalten, da es sich nur am Alter der Immobilie, der Größe des Grundstücks, den Bodenrichtwerten, der Umgegend, der Wohnfläche und der möglichen Kaltmiete orientiert. Ein Nachteil ist, dass es in Ballungsgebieten aufgrund der Nettokaltmiete als Berechnungsbasis zu einer höheren Grundsteuerbelastung für Immobilienbesitzer führen könnte und somit auch zu Mietsteigerungen, da die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden kann.

Drei Gesetzentwürfe zur Grundsteuerreform eingebracht

Ende Juni hat Regierungskoalition drei Gesetzentwürfe eingebracht, die die Grundsteuer auf neue Füße stellen sollen. Mit dem Gesetzentwurf zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b) wird dem Bund  ausdrücklich die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer übertragen. Es war umstritten, ob der Bund überhaupt noch die Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuerreform hat.  Um den Ländern die Befugnis zu umfassenden abweichenden landesrechtlichen Regelungen zu gewähren, wird ihnen das Recht dazu nach Artikel 72 Absatz 3 GG in Form einer weiten Öffnungsklausel eingeräumt.

Nach dem Gesetzentwurf zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts wird die Grundsteuer künftig weiter in drei Schritten bemessen. Nach der bewährten Formel Wert x Steuermesszahl x Hebesatz. So soll für die Grundsteuer B künftig in einem ersten Schritt der Grundbesitzwert ermittelt werden. Wesentliche Faktoren hierfür sind der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u.a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die  Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Ländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System BORIS bereits einsehbar (z.B. für Thüringen im Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen BORIS-TH. Insgesamt wird die Berechnung der Steuermesszahl vereinfacht, da für die Ermittlung statt bisher 30 nur noch fünf bis acht Aspekte entscheidend sind.
Der so ermittelte Grundbesitzwert wird mit der sog. Steuermesszahl multipliziert. Diese beträgt voraussichtlich  etwa 1/10 des bisherigen Werts, da keine Wertsteigerungen zu 1935 bzw. 1964 mehr ausgeglichen werden müssen. Der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen sollen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglich, erhalten einen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent.
Der dritte Faktor zur Grundsteuerberechnung ist weiterhin der individuelle Hebesatz der Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, können sie ihre Hebesätze anpassen. Insgesamt sollen die Grundsteuereinnahmen nicht steigen.
Die Besteuerung  der in der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) erfolgt wie bei der Grundsteuer B künftig durch eine standardisierte Bewertung mittels einer weitgehender Automation. Dies führt zu einer Vereinfachung, da auf einzelbetriebliche Differenzierungen und Abgrenzungen des Grund und Bodens weitgehend verzichtet werden kann. Die Bewertung der unterschiedlichen Nutzungen (landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, weinbaulich, gärtnerisch) und der Hofstelle erfolgt durch ein typisierendes durchschnittliches Ertragswertverfahren. Die Bewertungsfaktoren basieren auf dem durchschnittlichen Ertrag je Flächeneinheit.
Die jeweilige Grundstücksfläche der jeweiligen Nutzung wird mit dem Bewertungsfaktor multipliziert, sodass sich der Reinertrag der individuell genutzten land- und forstwirtschaftlichen Fläche ergibt. Die Summe aus allen Reinerträgen der jeweiligen Nutzungen wird umgerechnet und ergibt den Grundsteuerwert.
Gebäude oder Gebäudeteile innerhalb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hofstellen, die  Wohnzwecken oder anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, werden bundesweit dem Grundvermögen zugerechnet. In den neuen Ländern gilt dies bereits jetzt.

Mit dem Gesetzesentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung (sog. Grundsteuer C) soll für die Gemeinden die Möglichkeit der Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke eingeführt werden. Somit kann über die Grundsteuer ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, baureife Grundstücke auch entsprechend zu nutzen.

Fazit: Verfassungskonforme, rechtssichere und zeitgemäße Grundsteuer

Mit dem Gesetzentwurf werden die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umgesetzt. Die Grundsteuer bleibt als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen erhalten. Durch weitgehende Automation wird ein zukunftsfähiges, transparentes und nachvollziehbar ausgestaltetes Verwaltungsverfahren eingeführt. Es ist gelungen ein sozial gerechtes und zugleich möglichst einfaches Verfahren in Gesetze zu gießen.
Aufgrund Länderöffnungsklausel dürfen die Bundesländer von der Regelung zur Grundsteuer abweichen. Diese wird auf Wunsch Bayerns eingeführt. Der Maßstab für den Finanzausgleich bleibt jedoch weiter die Bundesregelung. Die Gesetzentwürfe zur Grundsteuerreform sichern die Einnahmen der Kommunen und stärken die föderale Vielfalt, auch wenn ich mir eine einheitliche Regelung gewünscht hätte. Die Zuständigkeit für die Grundsteuer landet mit der geplanten Reform dort, wo sie hingehört – die Kommunen sind Teil der Länder und damit für eine aufgabenangemessene Finanzausstattung verantwortlich. Dazu gehört auch die Verantwortung für den Fortbestand einer praktikablen Grundsteuer.
Auf den zunächst vom Bundesfinanzminister vorgeschlagenen Metropolenzuschlag wurde verzichtet. An der Umlagefähigkeit der Grundsteuer sollte nicht gerüttelt werden. Die Umlage ist sachgerecht, da die Infrastruktur auch von Mietern genutzt wird.
Erforderlich ist nun die für eine Grundgesetz-Änderung notwendige Zweidrittel-Mehrheit in Bundestag und Bundesrat.
Mit der Grundsteuerreform wird es zu individuellen Veränderungen kommen. Es wird jedoch insgesamt keine Veränderung des Grundsteueraufkommens verfolgt. Vielmehr sind die Gemeinden gehalten, die durch die Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen, um ein konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern.

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